Utvidet dekning under advokatforsikringen – bruksretter

Tekst og foto: Vegard Haugen, advokat Legal24 Advokatfirma

I forbindelse med endring av vilkår fra 1. januar 2019 har dekningsområde for SAFE-medlemmer med advokatforsikring blitt utvidet. Man kan nå også få rådgivning blant annet i saker som gjelder bruksretter frem til det blir tvist i saken. Fra det tidspunktet det eventuelt blir tvist i saken vil medlemmet normalt ha en rettshjelpsdekning i sin hus-/innboforsikring som vil dekke en stor andel av utgiftene til videre bistand.

I denne artikkelen kan du lese mer om hva en bruksrett er og hva du bør tenke på om du selv skal få en bruksrett eller gi noen andre en bruksrett til din eiendom.

Hva er en bruksrett?

En bruksrett kjennetegnes ved at man får en positiv avgrenset rettighet i en annens eiendom. Denne retten begrenser da normalt også grunneierens bruk av eiendom. For den eiendom bruksretten hviler på sier man ofte at bruksretten utgjør en heftelse. Bruksretter til fast eiendom omtales også ofte som servitutter og er regulert av servituttloven.

Typiske servitutter/bruksretter er beiteretter, fiskeretter, veiretter og rett til parkeringsplass.

Bruksretter oppstår normalt ved at grunneier og den som ønsker en bruksrett inngår en avtale om dette. F.eks. man kjøper en hyttetomt og samtidig får rett til å bruk veien frem til hytta. Bruksretter kan også oppstå med det man kaller hevd. Det vil si at man bruker noe i den tro at man har bruksrett over en så lang periode at man får en bruksrett som følge av dette. Vi vil ikke gå nærmere inn på vilkårene for hevd i denne artikkelen, men dersom du selv har en bruksrett du er i tvil om er fastsatt i en avtale eller lignende oppfordrer vi deg til å ta kontakt med oss for å få bistand til å vurdere og eventuelt formalisere bruksretten.

Bruksrettens innhold

Siden en bruksrett normalt oppstår som følge av en avtale mellom to eller flere personer er det innholdet i avtalen som skal legges til grunn i vurderingen av hvilke regler som gjelder for bruken. Man må da tolke avtalen. For å unngå konflikter om hva bruksretten gir rett til er det derfor viktig at avtalen inngås skriftlig og at avtalen gir en konkret beskrivelse av rettigheten, som f.eks. hvor omfattende den skal være, hvor lenge den skal vare, om det er flere enn avtalepartene som kan benytte seg av bruksretten osv. Normalt er avtalen imidlertid sparsom og gir ikke særlig veiledning. En viktig kilde til hvordan bruksretten skal forstås vil imidlertid være den faktisk utøvende bruken av bruksretten. Hvis det blir kjørt med bil over eiendommen uten at eieren protesterer over lengre tid vil det være en indikasjon på at dette er det som er i samsvar med det som er avtalt.

Hvis ikke annet er avtalt må man falle tilbake på servituttlovens regler. Servituttloven har en generell bestemmelse som sier at verken eieren eller bruksrettshaveren må bruke sin rådighet på en måte som er til urimelig eller unødig skade eller ulempe for den andre. Med unødig sikter man til at bruken av servitutten kan være i strid med loven hvis skaden eller ulempen med enkle midler kunne vært unngått.

Ved vurderingen av hva som er urimelig skal man blant annet legge vekt på formålet med bruksretten og hva som er i samsvar med tiden og forholdene.

For veiretter har det for en del gamle avtaler oppstått spørsmål om hvordan disse skal tolkes i dag. Hvis det f.eks. fremgår av en bruksrett fra 1910 at det er rett til å kjøre med hest og kjerre oppstår spørsmålet hvordan dette skal forstås nå. For dette spørsmålet foreligger det flere dommer fra Høyesterett som har bygget på at hensikten med servitutten må være å tillate ferdsel med til enhver tid vanlige fremkomstmidler. Hvis man derimot hadde begrenset retten til å være «gangvei» eller lignede, taler dette for at man opprinnelig har ment å begrense bruken til å ikke gjelde kjøretøy. Dette blir imidlertid en konkret vurdering for hver enkelt sak.

Overføring av bruksrett

Et spørsmål som ofte oppstår er om bruksretten kan overføres. Dette beror også i utgangspunktet på en tolkning av avtalen/stiftelsesgrunnlaget.

Man sonderer gjerne mellom det man omtaler som reelle og personlige servitutter. De reelle servituttene er knyttet til en eiendom. De personlige servituttene er knyttet til bestemte juridiske eller fysiske personer. Normalt vil det fremgå klart av avtalen om det er en reell eller personlig servitutt. I praksis vil de reelle servituttene normalt avhjelpe mangler ved den faste eiendommen. Klassiske eksempler på reelle servitutter er en veirett for en veiløs eiendom eller beiterett til et gårdsbruk uten tilstrekkelig beitemark. Dette kan være annerledes for f.eks. en fiskerett, som kan være knyttet opp til en bestemt person.

Servituttlovens utgangspunkt er at både de reelle og personlige servituttene kan overdras.

For de reelle servituttene kan de i utgangspunktet bare overføres med eiendommen den tilhører eller en «høveleg» del av den. Hensikten med regelen er å forebygge at det oppstår uhensiktsmessige eiendomsenheter som mangler nødvendige rettigheter på andre eiendommer.

For de strengt personlige servituttene bestemmer imidlertid loven at disse ikke kan overdras. Det klassiske eksemplet som trekkes frem er hvis en bevegelseshemmet person har fått en veirett. I et slikt tilfelle legges det til grunn at rettigheten er gitt på grunn av en særlig egenskap ved personen, og det vil i disse tilfellene være lite naturlig at rettigheten kan overdras til en annen uten disse egenskapene.

Endring og avløsning av bruksretter

Servituttloven åpner i visse tilfeller for at en bruksrett både kan endres og avløses.

Både den som har bruksrett og eieren av eiendommen bruksretten hviler på kan kreve en endring av bruken. Kravet avgjøres ved skjønn.

Det kan kreves å få bruken flyttet, fastlagt eller endret på annen måte så lenge retten ikke blir «eit anna slag enn før.» For å kunne kreve en slik endring må 1) den nye ordningen være like god som den tidligere for den andre part 2) omkostningene må dekkes av den som krever endringen og 3) det er ingen avgjørende grunn til å være mot.

Det kan også kreves en endring av servitutten når den nye ordningen er dårligere for motparten hvis 1) det er mye om å gjøre for den som fremsetter endringskravet 2) fordelen er vesentlig større enn tapet for motparten og 3) det ytes et vederlag.

Det er således ikke enkelt å få endret bruken, men det kan i enkelte tilfeller være nødvendig for å oppnå en hensiktsmessig løsning.

Hvis man ikke kan få en hensiktsmessig løsning ved endring av bruksretten kan det i medhold av servituttlovens regler settes en strek over hele servitutten. For å kunne få medhold i dette må bruksretten imidlertid være til mer skade enn gagn. Det skal dermed mye til å vinne frem med dette. Eieren må i et slikt tilfelle betale et vederlag som ikke må sette lavere enn retten er verdt for bruksrettshaveren.

Tinglysning

Hvis du har fått en bruksrett eller har gitt en bruksrett til en annen vil denne avtalen være bindende mellom dere uansett om den er tinglyst eller ikke. Det går derfor i utgangspunktet ikke an å nekte noen å benytte seg av en bruksrett kun fordi den ikke er tinglyst på eiendommen. En tinglysning av bruksretten vil imidlertid kunne få stor betydning overfor tredjeparter, og vi anbefaler derfor alltid at bruksretter tilknyttet fast eiendom tinglyses.

Hvis bruksretten er tinglyst på eiendommen vil bruksretten få sikkerhet også overfor tredjepersoner. Det vil si at dersom en eiendom du har en bruksrett over selges, må den nye eieren forholde seg til bruksretten fordi den er tinglyst på eiendommen. Den nye eieren kan ikke komme i etterkant av kjøpet og si at de ikke visste om bruksretten og at de ikke vil akseptere en slik bruksrett.

Dersom bruksretten ikke er tinglyst og selger ikke har opplyst om bruksretten til den nye eieren kan man komme i den situasjonen at den nye eieren har ekstingvert rettigheten. Det betyr med andre ord at kjøper ikke er bundet av avtalen som er inngått mellom deg og tidligere eier. Hvis det skjer et salg uten at nye eier blir opplyst om bruksretten kan du derfor risikere å miste bruksretten kun fordi den ikke er tinglyst.

Vi i Legal24 kan bistå dere som har advokatforsikring gjennom SAFE både med rådgivning og i en eventuell senere tvist. Hvis du har et juridisk spørsmål eller en konflikt som har gått i lås, er det bare å ta kontakt så vi kan hjelpe deg med en vurdering av saken og dine muligheter i det videre.

Med vennlig hilsen

Legal24 advokatfirma AS