Oppsigelse av husleieforhold

SAFE – medlemmer er både utleiere og leietakere. Enten man er utleier eller leietaker kan det oppstå omstendigheter som tilsier at man ønsker å si opp leieforholdet. Som utleier kan det være at du skal selge boligen, barna skal flytte inn i utleiedelen eller at leietakeren rett og slett ikke betaler. Som leietaker har du kanskje fått jobb i en annen del av landet eller ønsker å kjøpe egen bolig.

I Norge er det husleieloven som regulerer retten til å si opp en leieavtale. Det er sentralt å merke seg at husleieloven er ufravikelig. Det innebærer at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn loven åpner for.

Husleieloven skiller mellom to ulike typer av husleiekontrakter, og det er ulike regler som gjelder ut i fra hvilken type kontrakt som er inngått. Dersom du enten skal leie en bolig eller leie ut en del av din egen bolig er det derfor viktig å ha et bevisst forhold til hvilke av de to type kontraktene du velger å inngå.

1. Tidsbestemte leiekontrakter

En tidsbestemt leieavtale kan ikke sies opp av noen av partene i leietiden hvis det er inntatt i kontrakten at dette ikke er lov. Hvis opplysninger om dette ikke er inntatt i kontrakten kan avtalen også sies opp i leietiden.

Leieforholdet opphører i utgangspunktet uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leieperioden. Leietaker får såldes en plikt til å flytte ut. Hvis leietaker ikke flytter ut må utleier sende han en flytteoppfordring før tre måneder er gått. Hvis utleier ikke gjør dette går leieforholdet over til å bli et tidsubestemt leieforhold, med de rettsvirkninger dette innebærer.

2. Tidsubestemte leiekontrakter

En tidsubestemt leieavtale er en kontrakt hvor det ikke er fastsatt noen tidsbegrensing for leieforholdet. Man kan fritt avtale hvor lang oppsigelsesfristen skal være og hvordan den skal beregnes. Hvis ikke annet er avtalt er oppsigelsesfristen tre måneder i de fleste husleieforhold. Fristen beregnes fra den første dagen i måneden etter oppsigelsen er kommet frem. Hvis man sier opp 3. februar vil fristen såldes ikke utløpe før 31. mai.

2.1 Leietakers oppsigelsesrett

Leietakeren står fritt til å si opp en tidsubestemt leiekontrakt hvis ikke annet er avtalt. Oppsigelsen kan således i utgangspunktet være helt vilkårlig og trenger heller ikke grunngis. Det kan avtales begrensinger i oppsigelsesadgangen selv om dette er uvanlig. Det kan for eksempel bestemmes at leiekontrakten ikke kan sies opp før det har gått en bestemt tid, kun ved spesifikke grunner, eller det kan avtales at avtalen ikke kan sies opp i det hele tatt.

Det stilles ingen formkrav til leietakers oppsigelse. Det kan gjøres per post, e-post eller muntlig. Av bevishensyn bør det imidlertid skje skriftlig.

2.2 Utleiers oppsigelseadgang

Oppsigelsesadgangen

For utleier er oppsigelsesadgangen derimot mer begrenset. En leieavtale kan kun sies opp av utleier hvis a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, b) riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes, c) leietaker har misligholdt leieavtalen eller d) det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Det er verdt å merke seg at disse kravene ikke stilles for leieavtaler om enkelt beboelsesrom hvor leietaker har adgang til en annens bolig.

Alternativ a tar sikte på de tilfeller hvor husrommet skal brukes som fast bolig for utleier eller noen fra hans husstand. Det er ikke tilstrekkelig at husrommet skal brukes sporadisk som reserve- eller fritidsbolig. Hensikten må være at boligen skal tas i bruk straks etter oppsigelsesfristen er utløpt. Det er ikke tilstrekkelig at boligen skal tas i bruk en gang i fremtiden.

For at utleier kan påberope seg alternativ b må de foreligge reelle ombyggings- eller rivningsplaner. Det sies at det må foreligge en konkret plan som kan gjennomføres innen rimelig tid. Det er et vilkår at arbeidet innebærer at husrommet faktisk må fravikes. Hvis det er mulig for leietakeren og fortsatt benytte store deler av husrommet er ikke vilkåret innfridd.

Alternativ c gjelder de tilfeller hvor leietaker på en eller annen måte har misligholdt avtalen. Man skiller i husleieloven mellom heving av kontrakten og oppsigelse. Mens heving forutsetter et vesentlig mislighold kreves ikke det samme ved en oppsigelse. Et mislighold kan f.eks. være forsømt vedlikeholdsplikt eller manglende innbetalt husleie. Det er ofte vanskelig å dokumentere mislighold som f.eks. mangelfullt vedlikehold elle brudd på husordensregler, og det kan derfor være lurt å sende leietakeren et skriftlig varsel når slike forhold bli brutt, slik at man senere kan bruke dette som dokumentasjon på at leieforholdet kan sies opp.

Alternativ d er en sekkebestemmelse som skal fange opp andre oppsigelsesgrunner enn det som fremgår av a – c. For det første kreves at oppsigelsen må ha en grunn. En ubegrunnet oppsigelse kan såldes ikke godtas. Kravet om en saklig grunn innebærer at utleieren må ha en bestemt og akseptabel grunn som knytter seg til forhold på enten leietakers eller utleiers side. Det stilles ikke store krav til hva som regnes som saklig grunn. Leietakerens vern ligger hovedsakelig i den interesseavveiingen som skal foretas hvis det skjer en rettslig prøving, som jeg vil komme tilbake til under.

Gangen i en oppsigelsessak

En oppsigelse fra utleier må være skriftlig og skal begrunnes. Oppsigelsen skal opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen en måned etter oppsigelsen er mottatt. Videre må det fremgå at hvis leietakeren ikke protesterer innen fristen taper leietakeren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven.

Hvis leietakeren protesterer mot oppsigelsen faller oppsigelsen bort hvis utleieren ikke reiser søksmål mot leietakeren innen tre måneder etter at leietakers frist løp ut. Til hvilken instans saken skal rettes, forliksrådet, tingretten eller Husleietvistutvalget må vurderes for hver enkelt sak. Retten må først prøve om oppsigelsen er lovlig. Det innebærer at den skal prøve den påberopte oppsigelsesgrunn er i samsvar med loven og avtalen. Hvis det ikke påberopes noen grunn, eller en grunn som er i strid med lov eller avtale, er oppsigelsen ugyldig.

Retten skal også vurdere om oppsigelsen skal settes til side selv om den isolert sett er lovlig. Den skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig. Oppsigelsen kan likevel ikke settes til side hvis den skyldes vesentlig mislighold fra leietakers side. Det skal foretas en bred avveining av partenes motstridende interesser. Leietakers behov for fortsatt å beholde leieretten til husrommet skal veies opp mot utleierens behov for en annen bruk av boligen. Denne avveiningen må foretas på grunnlag av forholdene slik de er på avgjørelsestidspunktet.

Hvis utleier trenger boligen selv vil dette være et sterkt moment i utleiers favør. Hvis det er noen i utleiers hustand som skal benytte boligen vil ikke dette ha like stor vekt. Sentralt ved vurderingen vil være om leietaker har misligholdt leieavtalen. Man må da se på hvor grovt misligholdet er, om det er gitt advarsler og hvilke konsekvenser dette har for boligen, naboer etc. Videre må man legge vekt på om en oppsigelse vil føre til at leietakeren blir uten et sted å bo, slik at situasjonen på leiemarkedet vil kunne ha betydning.

Dersom det både foreligger en lovlig grunn til å si opp leieforholdet, og det ikke finnes grunner til å sette oppsigelsen til side, vil oppsigelsen være gyldig og oppsigelsestiden har begynt å løpe fra det tidspunktet oppsigelsen ble fremsatt.

**

I husleiesaker er det sentralt å foreta de riktige grepene og påse at husleielovens regler overholdes. Vi vil såldes anbefale dere å ta kontakt ved oss i slike saker.

Vi i Legal24 kan bistå dere som har advokatforsikring gjennom SAFE både med rådgivning og i en eventuell senere tvist. Hvis du har et juridisk spørsmål eller en konflikt som har gått i lås, er det bare å ta kontakt så vi kan hjelpe deg med en vurdering av saken og dine muligheter i det videre.

Med vennlig hilsen

Legal24 advokatfirma AS
Vegard Haugen
advokat