Viktigheten av å tinglyse rettigheter

Ved kjøp av både eiendom og andre eiendeler av større verdi er det viktig at du som kjøper sikrer dine rettigheter på best mulig måte. I denne artikkelen belyses derfor teamet om det er nødvendig å tinglyse eierforhold i fast eiendom, samt hvilke konsekvenser som vil kunne oppstå dersom man ikke benytter seg av tinglysning. I tillegg vil tinglysning etter løsøreregisteret og sikring av rettigheter for øvrige formuesgoder belyses.

Hvorfor tinglysning er nødvendig

Vi opplever at klienter kontakter oss med spørsmål om det er nødvendig med tinglysning. Det er dessverre slik at mange sitter på eiendom som er rettmessig ervervet, men som ikke er registrert i et tinglysningsregister Dette er risikofylt, da du ikke får det rettsvernet som eier som en tinglysing vil sikre deg.

Når man ikke tinglyser vil den du utleder rett fra fortsatt være hjemmelshaver etter grunnboken. Dette kan sammenlignes med å fremstå som eier utad. Enhver annen vil da kunne undersøke tinglysningsregisteret og se hvem som er hjemmelshaver til eiendommen. Det er viktig å merke seg at kontrakten du inngår med din selger kun gjelder mellom deg og din selger, altså mellom partene i avtalen. Utenforstående har da i utgangspunktet ingen mulighet til å vite om at det har funnet sted et eierskifte.

Tinglysning er ikke lovpålagt og det kan i utgangspunktet gjennomføres når som helst etter at ervervet ble gjennomført.  Ved tinglysning vil du som eier av eiendommen føres opp som hjemmelshaver i Grunnboken. Dette gir rettsvern for din eiendomsrett og innebærer blant annet at kreditorer til den tidligere hjemmelshaver ikke kan gjøre beslag i eiendommen din.

Videre vil det ved tinglysning av skjøte vil det i utgangspunktet bli beregnet en dokumentavgift tilsvarende 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi på tinglysningstidspunktet, samt et tinglysningsgebyr på kr 525,-. Disse kostnadene er ofte en av grunnene til at tinglysning av skjøte ikke gjennomføres.

Risikoscenarioer og konsekvenser ved manglende tinglysning

Årsaken til at tinglysning er viktig er at tredjemenn skal kunne stole på at det som fremgår av grunnboken er korrekt. Utenforstående tredjemenn behøver ikke å respektere rettsstiftelser som ikke fremgår av grunnboken. Videre er det slik at den som innretter seg i tillit til hva grunnboken opplyser, ikke skal lide tap. Dersom man unnlater å tinglyse en eiendomsoverføring, vil derfor ervervet ikke være beskyttet av grunnboken, og man har da ikke rettsvern for kjøpet. Dette kan lede til ulike uheldige konsekvenser.

Et scenario er at personen (hjemmelshaver) som du kjøpte eiendommen av selger den på nytt, og kjøper nr. 2 tinglyser sitt erverv i god tro. Kjøper nr. 2 vil da i utgangspunktet ha rettsvern for sitt erverv (en såkalt godtroekstinksjon). Du som kjøper nr. 1 står igjen uten eiendomsrett, og i beste fall med et erstatningskrav mot selger. Har kjøper nr. 2 ervervet din eiendom fra den samme selger som deg i forbindelse med eller som ledd i et arveoppgjør, vil dette likevel kunne forhindre at kjøper nr. 2 får beholde sitt erverv da et arveoppgjør vil kunne være til hinder for en godtroekstinksjon.

Et annet, og et mer vanlig scenario, er dårlig økonomi hos personen du ervervet eiendommen fra (hjemmelshaver). Man risikerer da at kreditorer tar utlegg i eiendommen og det kan være vanskelig å få disse slettet uten at underliggende krav gjøres opp. Ettersom kreditor i slike tilfeller normalt vil kunne kreve eiendommen tvangssolgt dersom kravet ikke gjøres opp, kan du som eier etter kjøpekontrakten her risikere å bli utsatt for et betydelig press fra kreditor om å innløse kravene.

Det kan også forekomme at din selger (hjemmelshaver) går konkurs. Dersom du har ervervet en eiendom uten å tinglyse den risikerer man at konkursboet gjør gjeldende et godtroerverv. Dette var tilfellet i en fersk høyesterettsavgjørelse (HR-2017-33-A, Forusstranda Næringspark). I denne saken presiserte Høyesterett nettopp betydning av å ha rettsvern. Det ble uttalt at ekstinksjonsregelen i tinglysingsloven § 23 er absolutt. Her var det ikke tilstrekkelig tinglyst noen rettigheter fra kjøpersiden på hele ni år etter inngåelse av kjøpekontrakten. På denne bakgrunn fant Høyesterett at dagens eiere ikke var beskyttet da tidligere eier gikk konkurs ni år senere. Hele eiendommen kunne dermed beslaglegges av konkursboet. I denne saken hadde kjøperne inngått en kjøpekontrakt med selger for ni år siden. For å spare utgifter til tinglysning hadde de unnlatt denne sikringshandlingen. Etter at konkursboet beslagla hele eiendommen og selger var konkurs, fantes det ingen mulighet til å kreve erstatning fra selger. Kjøper hadde dermed tapt hele eiendommen som følge av manglende tinglysning.

Det hender at enkelte dropper tinglysning med den begrunnelse at de ønsker å utvikle eiendommen med tanke på videresalg kort tid etter, typisk for å spare dokumentavgift til Staten. Dette anbefales ikke, da man vil kunne risikere å havne i lignende situasjoner som nevnt ovenfor.

Enkelte anser også erverv via familie eller kjente som en overføring som ikke er så viktig at den bør tinglyses. Det samme gjelder erverv av mindre del av et areal til fritidstomt eller hytteeiendom. Det er viktig å merke seg at tinglysning er like viktig her som ved større erverv. En risiko man løper her er at din selger avgår med døden før du har tinglyst dine eierrettigheter. Da vil selger stå som hjemmelsmann ved sin død og eiendommen vil i utgangspunktet tilfalle hans arvinger.

Løsøreregisteret

Løsøreregisteret er et tinglysingsregister for rettigheter og pant i løsøre.  Registeret inneholder informasjon om panteheftelser og er en del av brønnøysundregistrene. I løsøreregisteret tinglyser man ikke eierforholdet på samme måten som i grunnboken. En tinglysing medfører at rettigheten, eller pantet, blir registrert som heftelse på den person eller det foretaket pantekravet retter seg mot. Tinglysingen gir kreditorer rettsvern. Løsøreregisteret brukes i praksis mest som opplysningskilde i forbindelse med panteheftelser på bruktbiler, båter og andre kjøretøy. Dersom du skal inngå en avtale om kjøp av brukt båt, bil, motorsykkel eller et annet brukt kjøretøy, sjekk alltid om det finnes heftelser i løsøreregisteret før du kjøper brukt. Dersom det viser seg at det foreligger heftelser på et kjøretøy du har kjøpt, uten at du undersøkte løsøreregisteret i forkant av kjøpet kan man risikere at kjøretøyet forblir beheftet selv i din eiertid. Dette innebærer at du kan bli ansvarlig for gjelden til personen du kjøpte kjøretøyet fra, og at selgers kreditorer krever salg av bilen for å få pengene sine.

Det finnes tre ulike måter du som kjøper kan undersøke om det finnes heftelser i løsøreregisteret. For det første ved at heftelsene er tilknyttet en bestemt person med personnummer eller til et foretak med organisasjonsnummer. For det annet ved at heftelsene er knyttet til en registrert motorvogn med registreringsnummer. For det tredje ved at heftelsene er knyttet til et angitt dagboknummer.

Hvordan sikre rettighetene dine for øvrige formuesgoder

For å sikre sine eierrettigheter til øvrige formuesgoder finnes det også regler om at man som eier må gjennomføre rettsvernshandlinger for at man skal sikre rettighetene sine.

En rettsvernshandling kan bestå i overlevering (for løsøre), melding til debitor (enkle gjeldsbrev), registrering i verdipapirregisteret (for aksjer) og som nevnt ovenfor tinglysing (for fast eiendom). Dersom det skulle oppstå konflikter om eierrettighetene er det ulike lover som regulerer problematikken for de ulike formuesgodene. Foreligger det tvist om rettigheter i fast eiendom, er det tinglysingsloven som regulerer konfliktene. For løsøre finnes reglene godtroervervloven, for pengekrav i gjeldsbrevloven, for aksjer tildels i verdipapirregisterloven.

Ta gjerne kontakt med oss dersom du ønsker rådgivning eller bistand i forbindelse med sikring og tinglysning av dine rettigheter.